Рынoк ипoтeчныx oблигaций в Рoссии: когда и как?

В 2017 г. крупные банки (Сбербанк, Райффайзенбанк, БинБанк) заключили с
«Фабрикой ИЦБ» -дочерней компанией АИЖК — соглашения на
секьюритизацию ипотечных кредитов. Фабрика уже разместила шесть
выпусков ипотечных ценных бумаг (ИЦБ) на сумму более 110 млрд руб.

Для российского рынка это новое явление, вызывающее немало вопросов. Как предполагается работа данных инструментов?

Секьютеризация ипотечных кредитов — общемировая практика получения финансирования банками под изначальное обеспечение недвижимостью.

Банк, выдавший кредит, выпускает ценную бумагу- закладную как свидетельство о его праве залога на недвижимость. Закладные объединяются в большой пул. Под их обеспечение «Фабрика ИЦБ» — выпускает облигации, выплаты по которым гарантирует АИЖК, то есть по сути, государство. Данные облигации продаются на рынке, полученные за них средства идут на финансирование новых ипотечных кредитов как правило, у того банка, который выпустил закладные. Таким образом, ему не нужно ждать погашения ранее выданных кредитов для выдачи новых. Не нужно для этого и обращаться в ЦБ или привлекать другие пассивы. Появляется источник наращивания ипотечного бизнеса. Причём это «длинные», долгосрочные деньги, которых так не хватает в российской кредитной системе.

Ставки привлечения средств по облигациям могут быть ниже, чем у ресурсов ЦБ. Поэтому при массовом развитии секьютеризации ипотечные кредиты могут стать дешевле.

Для инвесторов, покупающих такие облигации, они достаточно надёжны, поскольку обеспечены и госгарантиями, и изначально — недвижимостью.

Что будет, если заёмщик перестаёт платить по кредиту? Держатели облигаций в любом случае получат свои проценты и основные суммы. Либо от АИЖК, выступающего поручителем, либо от эмитета облигаций. АИЖК в случае непоступления средств от банка, имеет право требовать от него погашения. Банк, в свою очередь, работает с заёмщиком и в крайнем случае обращает взыскание на заложенную недвижимость, продаёт её.

В случае же, если банкротится сам ипотечный банк, то его актив — выданный кредит — переходит к другому кредитору. Это может быть сам АИЖК либо иной банк. Заёмщик продолжает обслуживать кредит, но выплаты идут новому кредитору, причём без опять-таки без изменений условий для заёмщика.

Таким образом, секьютеризация и ипотечные облигации призваны оживить рынок ипотеки, её рефинансирование без ЦБ, а также разнообразить перечень финансовых инструментов. Пока практика минимальна, но развитие обещает быть перспективным.

Марк Гойхман,

Ведущий аналитик ГК ТелеТрейд