Пeрспeктивы ипoтeки и цeн нeдвижимoсти
Oбъём ипoтeчнoгo крeдитoвaния пoкaзывaeт сильный рост в последние месяцы. В сентябре 2017 г. сумма выданных ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) поднялась на 22% по сравнению с сентябрём 2016 г. (ещё год назад она повысилась на 18%), по данным ЦБ РФ.
Чтобы разобраться с перспективами рынка и вопросом о том, брать ли ипотеку, нужно видеть причины этого роста. Основные из них таковы.
Уменьшение потребительской инфляции с 5,4% в 2016 г. до 2,7% в октябре 2017 г. к октябрю 2016 г. Снижение ключевой ставки Центробанка до 8,25%. Данные факторы привели к уменьшению среднего процента по ИЖК до 10,59% в сентябре 2017 г. с 12,67% годом ранее, по данным ЦБ России.
Действительно большое достижение — ставка по ИЖК рекордно низкая за всю историю российского рынка. Всё это вместе делает ипотеку намного более доступной и востребованной, чем в предыдущие годы. Поэтому увеличилась и доля рефинансирования выданных ранее ИЖК. В новых выдачах она составляет примерно 15%.
Но можно сравнивать, например, с европейскими ставками в 1-2%, а то и отрицательными, когда банк даже доплачивает заёмщику. А инфляция в нашей стране уже близка к нормальному мировому уровню, который составляет около 2%. Тогда становится понятным, что ипотека в России — это всё ещё дорого. Ставка в среднем почти в четыре раза превышает уровень инфляции. На последующие месяцы предполагаем продолжение действия указанных основных факторов. Инфляция в 2017 г. стабилизируется на уровне 3-3,5, а в 2018 г. может дойти до 3,8-4%. Но проценты по ипотеке продолжат снижение из-за уменьшения ключевой ставки ЦБ. При её изменении в октябре ЦБ России фактически указал на темп этого снижения — примерно по 0,25% за квартал. Очевидно, ставка в 2017 г. будет снижена ещё раз до 8% или даже до 7,75%. А в 2018 г. она упадёт до 6,75-7%, то есть станет на 3 процентных пункта выше целевого уровня инфляции. Тогда проценты по ИЖК опустятся в среднем до 9%.
Таким образом, есть смысл повременить с заявкой на ипотеку по крайней мере на год, в расчёте на снижение ставки, если обстоятельства терпят. Сейчас даже снимать квартиру, как правило, выгоднее, чем брать ипотечный кредит — расходы меньше. Проценты по ИЖК пока ещё в два раза выше средней арендной платы, которая может составлять 5-6% в год от цены жилья.
Нет смысла и опасаться роста цен на жильё или покупать его в инвестиционных целях. Недвижимость и сейчас мало изменяется в цене, и вряд ли станет дорожать в следующем году в среднем быстрее инфляции, то есть более 3-4% в год. Даже вклады в надёжном банке составляют 6,5-7%, то есть дают доходность выше, чем инфляция и удорожание недвижимости.
У застройщиков имеются огромные запасы нераспроданной недвижимости, что давит на цены. Число готовых нераспроданных новостроек, например, в Москве, в августе 2017 г. было на 160% выше, чем в конце 2014 г. , по данным «ИРН-Консалтинг». Поэтому даже текущий ипотечный бум не позволяет значимо повышать цены продаж. Характерно, что при снижении ставки ипотеки и впечатляющем росте её объёмов цена жилья в Москве упала.Так, с начала 2016 г. до конца октября 2017 г. средняя цена современных панельных домов уменьшилась со 160 тыс. до 155 тыс. руб. за метр, а монолитно-кирпичных — осталась примерно на уровне 200 тыс. руб., по данным аналитической службы «Индикаторы рынка недвижимости»
Соответственно, удешевление ипотеки пока не приводит к росту цен на жильё из-за его переизбытка, и тенденция сохранится на перспективу следующего года, а то и далее.
И здесь очень важное значение будет иметь запрет на долевое строительство в перспективе трёх лет. Сейчас за счёт него возводится около 80% нового жилья. Замена его на банковское финансирование приведёт к удорожанию жилья из-за более дорогих финансовых ресурсов по сравнению со средствами дольщиков. Но пока порядок не изменён, вероятно стремление строителей запускать новые проекты и привлечь как можно больше бесплатных средств дольщиков . В том числе и за счёт ипотеки, которая будет по-прежнему расти в объёмах по мере понижения ставок. Поэтому в ближайшие годы возможно увеличение предложения жилья. Это будет дополнительно давить на цены.
Но с другой стороны, пока у тех, кто стремится дешевле купить жильё на стадии строительства, есть риск попасть в «обманутые дольщики». Через три года он полностью исчезнет.
Марк Гойхман,
Ведущий аналитик ГК ТелеТрейд