Нил Кaшкaри, глaвa Фeдeрaльнoгo рeзeрвнoгo бaнкa Миннeaпoлисa, был последним официальным представителем Федрезерва, который в одном из своих эссе пожаловался на то, что американский регулятор не может распознать «пузыри» в экономике. Однако даже если и получится это сделать, то ЦБ не сможет предотвратить их развитие, так как для того чтобы это сделать, у него достаточно ограниченные политические инструменты и потери от ошибок в политике могут стоить очень дорого.
Но если использовать эти ограниченные политические инструменты, чтобы раздуть самый большой «пузырь» за всю историю, – это нормально.
И не просто раздуть, а еще и управлять ущербом, который они наносят реальному сектору экономики, прежде чем взорваться.
Однако ни Кашкари, ни кто-то другой, кто работал в Минфине в 2006 году, когда была поставлена задача секретарям Казначейства США Хэнком Полсоном искать признаки проблем, выявившихся на фоне той или иной формы кризиса, не распознали «пузыри», в том числе «пузырь» на рынке недвижимости.
Вот несколько наглядных доказательств для Кашкари и других председателей регулятора, которые помогут им определить «пузыри» на рынке недвижимости в Америке – поскольку «пузыри» на самом деле сложно не увидеть, прежде чем они лопнут. Вот что действительно сложно – угадать, когда они лопнут.
Национальный индекс цен за март S&P CoreLogic Case-Shiller был обнародован на этой неделе. Он вырос на 7,7% против аналогичного показателя прошлого года, существенно опередив увеличение доходов населения. И такая ситуация сохранялась на протяжении долгих лет. Однако реальные доходы населения сейчас на уровне 11-летней давности. Что же может пойти не так?
На отметке 198,26 индекс превосходил пик первого «пузыря» на рынке недвижимости в мае 2006 года на 11%.
Так как все решили, что это «пузырь» на рынке недвижимости, после того как он лопнул, даже глава ФРБ Миннеаполиса, то нынешняя фаза – очевидно второй «пузырь» на рынке недвижимости.
На другой день крупный портал недвижимости США Zillow сообщил о том, что национальная медианная цена на дома в апреле поднялась на 7,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года до 198 тыс. долларов. Это также выше пика первого «пузыря» на рынке недвижимости, который был установлен в апреле 2007 года, на что потребовалось лишь 10 лет.
Национальная ассоциация риелторов отметила, что средняя стоимость в апреле составила 246,1 тыс. долларов, что на 6,8% выше пика первого «пузыря» на рынке недвижимости.
Больший авторитет для ФРС представляет индекс Case-Shiller. Он дает данные, которые основаны на цифрах за три месяца: значит, последний релиз основан на данных за январь, февраль и март. Вместо медианной цены он использует цену двойной продажи дома, к примеру, дом, проданный в 2011 году, а потом – в 2017 году.
Его алгоритмы настроены на это движение цен на протяжении многих лет и учитывают множество других факторов. В январе 2000 года индекс составлял 100. Таким образом, индекс 200 говорит о том, что цены поднялись в два раза за последние 17 лет.
Рынок недвижимости имеет локальный характер. Поэтому и «пузыри» на рынке локальны. Однако если их собрать вместе в одно и то же время, то «пузырь» обретет национальные масштабы. Это та фаза, в которой сейчас и находятся Соединенные Штаты. В некоторых крупных городах цены все-таки ниже пиковых, в то время как в других устанавливаются рекорды. В целом же цены выше уровня первого «пузыря» на рынке недвижимости.
Поэтому при желании «пузыри» на рынке недвижимости Америки совсем не сложно найти.
В Бостоне текущий индекс цен на сегодняшний день на 9% выше первого жилищного «пузыря».
В Сиэтле цены поднялись на 13% выше пика первого «пузыря». В это время в Денвере цены оказались выше пиковых точек на 38%, в Далласе – на 37%.
Местные «пузыри» на рынке недвижимости привели к невероятным последствиям. Многие «пузыри» объединяются, что может создать единый национальный «пузырь» на рынке недвижимости.
Конечно, с 2006 года отмечалась инфляция, которая составила 17%. Стоимость жилья в городах обновила пики, даже после инфляции.
Сказать, когда «пузыри» начнут лопаться, сложно. Учитывая, что монетарная политика все еще слабая, федеральное правительство субсидирует рынок недвижимости во многих отношениях, дома стали охраняемым классом активов для мировых спекулянтов. «Пузыри» могут раздуться значительно больше, чем можно себе представить. Однако всем известно, что они будут лопаться.